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融创孙宏斌:2019年我们会特别小心(实录)

  3月26日,融创中国在香港举行2018年度业绩发布会,还是熟悉的四人组合,主席兼执行董事孙宏斌、执行董事兼行政总裁汪孟德、首席财务官兼执行总裁曹鸿玲、公司秘书兼副总裁高曦出席现场。

  从数据看,融创交出了一份还不错的成绩单。

  早间披露的财报中显示,期内,融创实现签约额4608亿元,同比上升27.3%;收入1247.5亿元,同比增长89.4%,毛利润311.4亿,同比增长128.5%,毛利率同比提高4.3个百分点至25%;股东应占利润为165.7亿,同比上涨50.6%。

  业绩会上,孙宏斌给出了5500亿元的销售目标,增幅约为20%,是大型内房股中给出增速较高的企业。不过,“对市场不那么乐观”、“拿地要非常小心”。。。。。。萦绕在业绩会现场的,依旧是管理层谨慎安全的定调。

  “在坚实的优势平台上高质量增长”被放置在现场最显眼的位置。或许,在狂奔多年后,融创决定慢下来,要把自己做得更安全。

  但外界和投资者最关心的,则是这家企业的规模、利润和未来。

  “我们在这个位置挺好”

  站上4500亿之后,孙宏斌将2019年的销售目标定在5500亿元。作为支撑的,是融创大量的土地储备。

  于2018年,融创新增土地储备约4820万平米,权益土地储备约2631万平米。截至年末,总土地储备约2.56亿平方米,总货值约3.55万亿元,平均地价约4181元/平米,85%分布于一二线城市。

  高曦现场介绍,2019年,融创将新增6062亿元可售资源,在华北、北京、上海等101个城市合计拥有7834亿元可售资源。其中,6589亿元可售资源分布于一二线城市,占比84%。照此计算,去化率只要达到70%,即可完成销售目标。

  观点地产新媒体了解到,碧桂园年末已签约或已摘牌的权益土地储备约2.4亿平米,货值约2.87亿元;万科截止去年底在建、规划中项目总建筑面积接近1.5亿平米;恒大土地储备总规划建筑面积3.03亿平米。

  所以,充足的土储让融创能够谨慎、从容、客观地判断市场的机会,坚持自己的拿地标准。

  众所周知,2018年末融创一反常态,接连在公开市场拍地。据悉,2018年10月到现在,融创就已经获取了4800亿货值的土地,仅1月到现在拿地超3700亿货值。

  “我们去年底到今年初把握住拿地窗口,拿了不少地,主要在一线城市。”但孙宏斌话锋一转,称2019年的市场并不乐观,融创接下来拿地一定会谨慎、小心。

  他称,现在很多城市的土地市场有点偏热,风险比较大,每一块地都有很多人报名,地价也比较高。与此同时,由于市场原因和政策管制,售价大幅提高的可能性却很小。

  在招拍挂之外,融创也没放弃具有优势的收并购,1月就斥资125亿接手泛海在北京、上海核心区域合共129.65万平米的项目。

  “我们有很多项目都在谈着呢,都是他们找我的。”孙宏斌透露,去年融创并购占比达到70%,有200个成功的并购案例。

  “融创土储量非常充裕,不在于多一个少一个项目,如果达不到要求,我们就放弃。”汪孟德补充,今年无论在项目还是资产,都有很多机会,不过都要达到融创投资的要求。

  被问及融创在行业中的排名是否要更进一步,孙宏斌还是那个回答没有变:不想当“大哥”好多年。

  “排名其实对我们不太重要,前面的我们赶不上,后面的也赶不上我们,这个位置挺好。”

  在孙宏斌看来,没有规模,效益的量级也不对,所以又要规模又要效益。但融创现在有规模了,效益就变成第一位了,不同阶段做不同的事。

  藏起来的利润

  2018年,融创销售金额为4608亿元,收入为1248亿元,照此计算,名义结转率仅为27%。

  纵向对比,2015年融创销售结转率为33%,2016年为23%,2017年为18%,2018年已是近年来高位,同比上年提升将近10个百分点。

  横向对比看,据近期各房企发布财报数据计算,碧桂园权益销售为5018.8亿元,收入3790.8亿元,结转率为75.5%;万科销售为6069.5亿元,收入为2976.8亿元,结转率为49.05%;恒大销售为5513.4亿元,收入为4662亿元,结转率甚至高达84.5%。

  “我们的结转率是比较正常的。”汪孟德在会后回应观点地产新媒体时表示,融创的结转安排都是正常的状态,但是因为产品相对高端,对于产品交付的要求和标准会比较高,结转的周期在两年左右。