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潘石屹转型无力 净利六年缩水80%

  7年过去了,曾表示“不卖资产”“不拿地开发”的潘石屹重回老本行,一边 “卖资产”,一边宣布重新拿地开发房地产。

  6月28日,SOHO中国(00410.HK)召开物业销售推介会,SOHO中国透露,计划今年将推出部分在持物业进行销售,涉及上海、北京共计13个项目,资产总价值约78亿元。

  长江商报记者粗略统计发现,SOHO中国在2014-2018年均有不同程度的销售动作,累计达8个项目,出售或将要出售的物业涉及资金超过350亿元。

  事实上,自2012年,SOHO中国提出从“销售”向“自持”物业转型,其主要收入来源也从卖楼转为收租,逐渐剥离房地产业务的同时,营收逐年下降。

  长江商报记者梳理发现,SOHO中国近十年来营收下降近5倍,2009年为75.29亿元,2018年为17.21亿元。值得注意的是,下一步SOHO中国打算集中在一线城市最繁华的地段拿地,部分资金还将用来还债。将目光重调回拿地开发,或许是因为SOHO 3Q的发展未达到其预期。

  数据显示,2014年,SOHO中国租金收入达到4.24亿元;2018年,这一数值为17.35亿元。租金收入虽然实现了大幅度增长,但随着公司开发战略的收缩,公司整体的营业额和净利润出现下滑。2018年全年,SOHO中国实现营业额约17.21亿元,净利润约19.25亿元。这与其巅峰时期——2010年184.23亿元的营业收入、2012年105.85亿元的净利润相比,营业收入缩减了90%以上、净利润规模缩水了80%。

  “转型后其实还是要关注资金方面的压力,因为实际上转型本身往往也带来了资金流的变化。如果不出售项目,那么资金压力会很大。而对于一些物业来说,抛售后进行资金回笼,本身也是一种很好的经营模式。”财经评论员严跃进向长江商报记者表示,营收净利润指标缩水,说明运作的周期很长、潜在的成本很高,这都会带来很多压力,也说明企业需要反思经营策略。

  5年出售8个项目超350亿

  近日,SOHO中国在北京举行物业销售推介会,宣布将分批出售部分自持物业,涉及金额约78亿元。第一批将推出5个项目,分别是北京的望京SOHO、银河SOHO、建外SOHO以及上海的SOHO东海广场,SOHO中山广场,共有9个单独标的房源,面积约2万平米,预估总价约16亿。

  “我们这次销售的房源一部分是自己留下舍不得卖的房子,另一部分是客户经营不好的退回来的房子。”潘石屹在发布会上说。

  长江商报记者粗略统计发现,自SOHO中国转型自持以来,潘石屹在2014-2018年均有不同程度的销售动作,累计达8个项目,出售或将要出售的物业涉及资金超过350亿元。

  具体以来看,2014年,公司以52.3亿元出售上海SOHO海伦广场和静安广场,30.5亿元出售凌空SOHO一半项目;2015年9月,将外滩地王股权转让给复星,对价84.93亿元;2016年7月,公司将SOHO世纪广场出售给国华人寿,对价32.97亿元;2017年6月,公司以35.73亿元出售虹口SOHO,50.08亿元出售凌空SOHO。

  值得注意的是,在2018年3月举行的2017年业绩发布会上,潘石屹明确表示未来不再出售资产,到2019年6月,公司再次宣布将旗下13宗物业资产出售,预估总价值78亿元。

  转型自持物业营收利润大幅缩水

  SOHO中国成立于1995年,公司已发展成为北京、上海最大的办公楼开发商之一,开发总面积超过500万平米。2007年,SOHO中国登录港交所,公司实现营收70.44亿元,一度超过现在的龙头房企,2012年,公司实现营收153.05亿元,提出要在5年内超越万科的宏伟蓝图,成为彼时国内最引人瞩目的房企。

  风头正足时,选择了转型,2012年,潘石屹宣布SOHO中国从“销售”向“自持”物业转型,将战略重点放在租赁业务上,截至目前。共享办公业务SOHO 3Q已拓展至北京、上海以外的其他城市及第三方物业,目前在中国7个城市拥有31个中心,合计超过30,000个工位。

  其主要收入来源也从卖楼转为收租。从2014年至2018年,公司租金收入分别为4.25亿元、10.25亿元、15.11亿元、16.69亿元和17.35亿元,期间租金对公司总营收的贡献从7%增至100%。2018年报显示,公司在北京、上海各4个项目,除外滩SOHO出租率为87%之外,其他物业出租率均在95%以上。

  年报显示,截至2018年末,SOHO中国投资物业平均出租率高达96%。其中,前门大街项目出租率连续两年达到100%,望京SOHO则贡献了最多的租金收入,达到3.86亿元。

  然而,转型7年,SOHO中国逐渐“掉队”,营收与利润都出现了“缩水”,从高峰时期的180亿元降至如今不到20亿元,净利润也从百亿降到了不足20亿元。